El proceso de formalización de una hipoteca conlleva una serie de gastos que, durante mucho tiempo, han sido motivo de controversia entre los consumidores y las entidades bancarias en España.

Estos gastos incluyen, entre otros, la comisión de apertura, la comisión por posiciones deudoras o los costes de notaría, registro, gestoría y tasación del inmueble. En los últimos años, diversas sentencias judiciales han ido perfilando quién debe asumir estos costes, generando cambios significativos en la jurisprudencia y en la legislación vigente. En Parabellum Abogados analizamos la jurisprudencia española más reciente sobre los gastos de la hipoteca y cómo afecta a los consumidores.

Evolución de la Jurisprudencia sobre los Gastos Hipotecarios

Sentencias del Tribunal Supremo

En 2015, el Tribunal Supremo (TS) emitió una sentencia histórica (STS 705/2015, de 23 de diciembre) que declaró abusiva la cláusula que imponía al consumidor todos los gastos de constitución de la hipoteca. Esta sentencia marcó un antes y un después en la protección de los derechos de los consumidores frente a las entidades bancarias.

Posteriormente, el TS puntualizó que los gastos de notaría debían ser compartidos al 50% entre banco y cliente.

Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)

La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha influido notablemente en la regulación de los gastos hipotecarios en España. En una sentencia de julio de 2020, el TJUE ratificó que la declaración de nulidad de una cláusula abusiva debía tener efectos retroactivos y que los consumidores tenían derecho a la devolución de las cantidades indebidamente pagadas, con inclusión de los intereses legales desde la fecha de cada pago.

Sentencias Recientes

Tanto el Tribunal Supremo como el TJUE han seguido emitiendo sentencias que refuerzan la posición del consumidor, consolidando la doctrina de que las cláusulas que imponen al consumidor todos los gastos hipotecarios son nulas, y reforzando la obligación de los bancos de devolver dichos importes.

¿Quién tiene que pagar cada factura?

• Factura de la notaría: A medias entre el banco y el consumidor.
• Gastos de tasación de la vivienda: El banco.
• Factura del registro de la propiedad por la inscripción de la Hipoteca: El Banco.
• Gastos de gestoría: El banco.
• El IAJD: El consumidor, en virtud de la Ley que regulaba dicho impuesto.
• Documentación: Se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario. Las copias las abonarán quien las solicite

¿Quién puede reclamar?

Puede reclamar los gastos hipotecarios aquellos consumidores con una hipoteca anterior a junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y que imputó la mayoría de los gastos desde entonces a la entidad financiera. Desde esta fecha hacia atrás, da igual en qué año se firmó el contrato, si la hipoteca se terminó o no de pagar o, incluso, si la hipoteca esta ya cancelada, si una cláusula es nula, no hay plazo alguno para solicitar su nulidad.

¿Qué plazos tengo para reclamar?

Si lo que se busca es la devolución de los gastos hay un plazo para reclamar de cinco años (art. 1964 del Código Civil), que no empieza a contar, según reciente jurisprudencia, como la sentencia del Tribunal Superior de Justicia Europeo de enero de 2024, desde que el consumidor tiene conocimiento de que la cláusula es abusiva.

¿Qué hacer?

En Parabellum Abogados tenemos una dilatada experiencia en estos casos, con numerosos clientes que han recuperado su dinero, para lo cual es necesario y, seguimos una serie de pasos:

1. Revisión del contrato hipotecario: Revisaremos, sin compromiso su contrato de préstamo, identificando las cláusulas abusivas.
2. Recopilación de facturas: Reunir todas las facturas y documentos relacionados con los gastos de constitución de la hipoteca, pues son de vital importancia para acreditar su abono.
3. Asesoramiento legal: Le asesoraremos sobre la viabilidad de una reclamación.
4. Reclamación extrajudicial: Interpondremos una reclamación al servicio de atención al cliente del banco.
5. Acciones judiciales: Si procede, se iniciarán acciones judiciales para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.