Los contratos de alquiler deben garantizar los derechos de arrendadores e inquilinos. No obstante, es un hecho que la mayoría de ellos contienen cláusulas abusivas que desequilibran las obligaciones entre las partes, ya sea por comodidad al usar un modelo de internet, inexperiencia o desconocimiento.

¿Qué se entiende por cláusula abusiva?

Son cláusulas abusivas aquellas que, a pesar de haber sido aceptadas por ambas partes en un contrato, generan un desequilibrio entre ambas partes.

En este sentido, el art. 6.3 del Código Civil establece que las cláusulas contrarias a las leyes imperativas son nulas de pleno derecho, es decir, si una cláusula del contrato de alquiler va en contra de los derechos protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), puede ser impugnada y eliminada del contrato, aunque haya sido firmada por ambas partes.

Ejemplos de cláusulas abusivas en los contratos de alquiler

A modo de ejemplo y, según nuestra experiencia, las cláusulas abusivas que podemos encontrar de manera más habitual en un contrato de alquiler suelen ser:

1. Renuncia a derechos básicos: Se consideran abusivas las cláusulas que obligan al inquilino a renunciar a derechos fundamentales, como el derecho a la prórroga del contrato. En este sentido, la LAU establece que el arrendador está obligado a prorrogar el contrato obligatoriamente durante un mínimo de cinco años (siete si es el arrendador es persona jurídica) en los alquileres para uso de vivienda, salvo que el arrendatario manifieste, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo, siempre y cuando hayan transcurrido los 6 meses de obligado cumplimiento, siendo abusivo tanto establecer un periodo de preaviso superior como establecer una “permanencia” mínima superior.

2. Indemnización abusiva por desistimiento anticipado del contrato: Según el art. 11 LAU y, al hilo de lo anterior, el arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos los primeros 6 meses. Tras ello y con un preaviso de 30 días de antelación, la indemnización corresponderá a una mensualidad por cada año restante de contrato. En periodos inferiores, supondrá la parte proporcional, por lo que es abusivo establecer una indemnización superior.

3. Reparaciones a cargo del inquilino: Al igual que el inquilino está obligado a hacer las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario y las que se deban a un mal uso, el arrendador también está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables. Si en el contrato se especifica que el inquilino debe asumir estos costos, estaríamos ante una cláusula abusiva.

4. Gastos adicionales injustificados. Cargar al inquilino con el pago de gastos que, por ley, corresponden al propietario, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), es otra cláusula abusiva recurrente. Lo que si es legal es pactar que los suministros habituales de luz, agua o gas se pongan a nombre del inquilino.

5. Pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El art. 17 LAU es claro en este sentido: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”. Si es perfectamente legal que, en concepto de garantías adicionales a la fianza, se soliciten dos mensualidades adicionales al mes de fianza, pero habrá que distinguir entre ambos conceptos.

6. Gastos de gestión inmobiliaria a cuenta del arrendatario. El art. 20 LAU ha sido reformado recientemente, estableciendo que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, existiendo ciertos supuestos excepcionales donde la agencia podrá repercutir los gastos al inquilino.

7. Actualizar la renta por encima del IPC. El pasado 2023 el Gobierno limitó la subida del alquiler, de forma oficial y según la nueva ley, a un 2%. Sin embargo, para este año 2024 puede incrementarse, como máximo, en un 3%, siempre y cuando el contrato no esté ligado al IPC, en cuyo caso se aplicará este índice. Igualmente es abusivo exigir la actualización de la renta con efectos retroactivos, debiendo comunicarse en el momento de cumplir una anualidad.

8. No bajar la renta si el IPC es negativo. En el caso de que el valor del IPC fuese negativo el inquilino tiene derecho a pedir una rebaja proporcional de las rentas en el momento de la actualización.

9. Permitir al arrendador entrar en la vivienda cuando quiera. La Constitución Española garantiza la inviolabilidad del domicilio, por lo que el arrendador no puede obligar al arrendatario a que le permita acceder a la vivienda cuando lo exija.