¿Qué es el Derecho de Superficie?

El derecho de superficie es un derecho real limitado que permite a su titular edificar, mantener o conservar construcciones en un terreno que pertenece a otra persona. A diferencia de la regla general recogida en el artículo 361 del Código Civil, según la cual lo edificado en terreno ajeno pertenece al propietario del suelo (principio de accesión), el derecho de superficie constituye una excepción legal a esta regla, permitiendo la separación jurídica entre la propiedad del suelo y la propiedad de lo edificado.

En virtud de este derecho, el superficiario puede:

• Construir en suelo ajeno.
• Conservar construcciones ya existentes.
• Ser titular de lo edificado durante el tiempo pactado.

Este derecho puede constituirse a título oneroso o gratuito, y con una duración determinada. También es posible constituirlo de forma perpetua si así se recoge expresamente, aunque esto es más común en ciertos contextos públicos o concesionales.

Base Legal del Derecho de Superficie

Aunque el Código Civil español no regula de forma directa esta figura, el derecho de superficie tiene cobertura legal en varias disposiciones normativas generales:

• Artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU): reconoce expresamente la posibilidad de constituir derechos de superficie tanto sobre suelo público como privado.
• Ley Hipotecaria (artículos 107 y siguientes): permite la inscripción registral del derecho de superficie en el Registro de la Propiedad, otorgándole eficacia erga omnes.
• Reglamento Hipotecario: regula la inscripción, modificación, transmisión y cancelación del derecho de superficie en sede registral.

La jurisprudencia ha sido clave para perfilar los contornos del derecho de superficie, dada la ausencia de una regulación específica en el Código Civil. Entre las resoluciones más relevantes destacamos:

• STS 623/2007, de 28 de mayo: declara que el derecho de superficie es un derecho real autónomo que permite una apropiación separada del suelo y lo construido sobre él, destacando su funcionalidad para el desarrollo urbanístico.
• STS 670/2013, de 5 de noviembre: aborda la extinción del derecho de superficie, aclarando que, salvo pacto en contrario, lo edificado revierte al propietario del suelo una vez vencido el plazo.
• STS 421/2019, de 12 de julio: ratifica que el derecho de superficie puede transmitirse mortis causa, integrándose en el caudal hereditario del titular, y puede ser objeto de adjudicación en la partición.

Estas sentencias consolidan la doctrina sobre la naturaleza real del derecho de superficie y su plena eficacia tanto en el tráfico jurídico como en el ámbito sucesorio.

Derecho de Superficie y Sucesiones: Claves a Tener en Cuenta

Uno de los aspectos más desconocidos del derecho de superficie es su incidencia en la herencia. Aunque no se trata de un derecho tan frecuente como la propiedad o el usufructo, su existencia puede afectar de forma significativa el reparto de un patrimonio hereditario.

1. Integración en el caudal relicto

El derecho de superficie, como cualquier otro derecho real, forma parte del activo patrimonial del causante. Por tanto, si una persona fallece siendo superficiaria, sus herederos pueden recibir este derecho como parte de la herencia.

2. Valor económico y fiscal

El derecho de superficie tiene un valor económico susceptible de valoración pericial, lo que afecta directamente al cálculo de la masa hereditaria, a la legítima y a la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

3. Transmisibilidad y registrabilidad

Al ser transmisible mortis causa y registrable, se puede adjudicar formalmente a uno o varios herederos mediante escritura pública e inscripción registral. No obstante, su naturaleza puede generar conflictos si el resto de coherederos no están de acuerdo con su asignación.

4. Posibles cargas o limitaciones

Los herederos deben tener en cuenta que el derecho de superficie puede estar gravado (por ejemplo, con una hipoteca sobre lo edificado) o sujeto a condiciones (limitaciones temporales, reversión al propietario del suelo, etc.), que deben respetarse tras la transmisión hereditaria.

Una Herramienta Versátil con Repercusiones Jurídicas Relevantes

El derecho de superficie es un instrumento jurídico de gran utilidad práctica, tanto para operaciones urbanísticas como para la planificación patrimonial. Su correcta configuración, formalización e inscripción pueden evitar conflictos y asegurar su transmisión sin problemas, incluso en el contexto de una herencia.

En Parabellum Abogados, contamos con un equipo especializado en Derecho inmobiliario, Derecho civil y Sucesiones, que puede asesorarte en la constitución, transmisión o extinción de derechos de superficie, así como en su adecuada gestión dentro de un proceso hereditario.

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