📌 Caídas: límite entre riesgo y negligencia

Las caídas en zonas comunes son una de las principales fuentes de reclamación. Ahora bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante en un punto: la comunidad no responde por el mero hecho de que alguien se caiga.

El deber de conservación impuesto por la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a mantener los elementos comunes en condiciones adecuadas de seguridad. Cuando ese deber se incumple —por falta de limpieza, suelos mojados sin señalizar, baldosas sueltas, iluminación deficiente o rampas mal diseñadas— y de ello se deriva un daño, la responsabilidad es clara.

Sin embargo, los tribunales excluyen la responsabilidad cuando el riesgo es normal, visible y asumible. Escaleras, desniveles evidentes o superficies que no presentan defectos objetivos forman parte de la experiencia ordinaria de cualquier usuario.

En la práctica, estas reclamaciones se ganan o se pierden en la prueba: acreditar el estado concreto del lugar y su relación directa con la caída resulta determinante.

🐕 Daños causados por mascotas

El régimen jurídico de los animales es sensiblemente más estricto. El art. 1905 del Código Civil establece una responsabilidad cuasi objetiva del poseedor del animal, que responde de los daños causados aunque el animal se le escape o extravíe.

Esto tiene consecuencias prácticas muy claras:

• No es necesario probar negligencia del propietario.
• Basta con acreditar el daño y la intervención del animal.
• Solo se exonera en supuestos muy excepcionales, como fuerza mayor o culpa exclusiva de la víctima.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 20 de diciembre de 2007, lo expresa con rotundidad: quien tiene un animal asume el riesgo que su posesión implica. Las Audiencias Provinciales han reiterado este criterio en supuestos de mordeduras, caídas provocadas por animales o daños a terceros, dejando claro que la ausencia de seguro no atenúa la responsabilidad, sino que expone directamente el patrimonio del dueño.

En un contexto urbano y comunitario, este es uno de los ámbitos donde la prevención —control del animal y seguro de responsabilidad civil— resulta más decisiva.

💧 Filtraciones y humedades: el origen lo es todo

Las filtraciones merecen un análisis específico porque concentran numerosos conflictos prolongados en el tiempo. Aquí el criterio jurídico es claro pero exige rigor: todo gira en torno al origen del daño.

Si la filtración procede de un elemento privativo (instalaciones interiores, baños, cocinas), responde el propietario. Si tiene su origen en un elemento común (bajantes, cubierta, conducciones generales), responde la comunidad. Y si concurren ambos factores, puede existir responsabilidad compartida.

El Tribunal Supremo ha insistido en que no debe confundirse:

• La obligación de reparar el elemento causante.
• La obligación de indemnizar los daños producidos.

Uno de los errores más frecuentes es reparar sin identificar técnicamente el origen, lo que dificulta o incluso frustra posteriores reclamaciones.

🪟 Objetos que caen desde viviendas

Otro supuesto habitual es la caída de objetos desde viviendas: macetas, tendederos, elementos mal asegurados o incluso nieve acumulada en cornisas y balcones.

En estos casos, la responsabilidad suele recaer sobre el propietario u ocupante de la vivienda, por aplicación del principio general del art. 1902 del Código Civil, al existir un deber de custodia y control sobre los elementos situados en su esfera de dominio. Los tribunales consideran que se trata de riesgos previsibles y evitables, especialmente en edificios residenciales.

🛠️ Daños derivados de obras en viviendas

Las obras domésticas son otra fuente recurrente de conflictos: grietas, vibraciones, filtraciones o daños estructurales en viviendas colindantes.

Aquí la jurisprudencia es clara: quien ejecuta una obra responde de los daños que cause si no adopta las medidas necesarias para evitarlos, con independencia de que haya contratado a terceros. En muchos casos se aprecia responsabilidad directa del propietario, sin perjuicio de la posterior repetición frente al profesional o empresa constructora.

⚖️ No hay responsabilidad sin prueba, pero tampoco sin diligencia

En todos estos supuestos, los tribunales aplican una lógica común:

• No existe responsabilidad sin nexo causal probado.
• La diligencia exigible se valora según el riesgo creado.
• La pasividad, la falta de mantenimiento o la ausencia de prevención suelen jugar en contra del responsable potencial.

Por ello, tanto para reclamar como para defenderse, resulta esencial documentar el daño desde el primer momento, identificar correctamente su origen y activar, cuando proceda, los seguros correspondientes.